菲律賓房地產投資心法，這樣簡單做賺最多！

Mandy在2014年買進菲律賓房地產，當初看好首都金融中心周邊房價的補漲力道，選擇菲律賓房產建商Ayala，位在馬尼拉MAKATI週邊的綜合開發案「The Lerato」。建案在2017年即將交屋，Mandy卻開始煩惱，到底要出租還是賣掉好？  

菲律賓房地產不要短進短出

我分析菲律賓房地產現況，告訴Mandy該馬尼拉房產並不適合短進短出，因為：

1.成屋二手交易熱度正在起步

菲律賓房地產從2007年開始上漲，一般建案施工期約5年，換言之，馬尼拉房地產第一波交屋潮在2012年才開始出現。過往，菲律賓成屋二手交易市場未被重視，菲國人習慣跟大型建商買房，因擔心房子無法如期完工，故成屋二手市場交易系統並不健全。
隨著2012年開始的交屋潮，二手市場漸漸被大眾所接受，建商也順勢推出rent-to-own的付款配套，吸引手頭現金不足的自住客。但與台灣市場相比，馬尼拉成屋二手市場的交易速度慢，需要較長時間的銷售期，想短進短出的投資人不應該有錯誤期待。  

2.交易稅賦不能省

菲律賓成屋交易有一項稅賦叫資本利得稅 CGT（Capital Gain Tax），稅率為6%，課稅標準為買賣合約書價。雖名為資本利得稅，但實際課稅卻以成交總價為主，而不是賺取的價差。假設轉售成屋物件為500萬菲幣，則需繳交30萬菲幣的資本利得稅給菲國政府，是短線投資中相當高的交易成本。 

(MAKATI住宅社區實景)

菲國房產二大利多，抱好抱滿賺更多

我建議Mandy應該以長期持有的策略投資菲律賓房地產，未來還會賺更多。我分析以下二點給Mandy參考：

1.房價還在上漲

菲律賓國民平均所得剛過3,000美元，依據台灣經驗，在國民平均所得3,000－10,000美元這段期間，是中產階級購買力最強的時候，尤其以民生內需為首的房地產業最受惠。參考過去房市數據，菲律賓馬尼拉房價平均年漲10-12%，相對其連續五年GDP成長率5%的表現，房市相當健康。

2.租屋需求仍旺

馬尼拉被譽為國際外包產業首都，主要為客服中心。目前光在馬尼拉金融中心MAKATI註冊企業高達62,000家，外包產業公司有1,200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年進駐企業還在增加。假設每家外包公司有200名員工，光MAKATI的租屋需求即有24萬名。目前MAKATI的租屋行情為1,000/平方米（菲幣），換算約2,300/坪（台幣），與台北市租屋行情不相上下，但房價僅三分之一。換言之，馬尼拉房地產（MAKATI）的租金報酬率約北市3倍，真的是持有越久賺越多！


（MAKATI外包公司辦公室）

現在進場菲律賓房產賺大波段

Mandy目前已透過我們公司（FocusProperty）協助，開始處理租客事宜，公司建議她鎖定外派高階主管或者高薪外包產業上班族，目前已出現幾組有興趣的租客正在洽談。Mandy表示，自己過去以台灣經驗看待海外房地產，其實心態是需要調整的。長期持有菲律賓房地產，了解經濟快速發展浪潮，賺取大波段利潤，才是投資海外不動產的正確策略。Mandy在了解馬尼拉出租市場的需求如此之高後，有再購入物件的打算，對於投資菲律賓房地產，她現在可是充滿信心。