2016年菲律賓新總統杜特蒂當選後，強烈明確表達「傾中政策」，並大力投資國家基礎建設，提高國家建設預算到史無前例水位，專業海外地產投資人當然也嗅到獲利商機，開始一波波前往菲律賓買房。

菲律賓買房怎麼選？

住在桃園的Sam因親戚在菲律賓馬尼拉，聽親戚說到菲律賓買房投資未來持續看好，現在進場還不算晚，決定積極的找專業顧問諮詢。那天他到我辦公室，表示雖然每年都會到馬尼拉跟家人聚會，但對於菲律賓買房投資其實沒有概念，不知道從何處下手？我從增值性、保值性、風險性、租金行情，以及投資門檻，提供Sam在馬尼拉買房的投資建議與分析。

如果你是穩健型投資人

Makati－馬卡蒂，菲律賓金融中心，亞洲曼哈頓

享有「亞洲曼哈頓」國際美名的馬尼拉Makati是菲律賓金融重鎮，為全球摩天大樓密度最高的城市之一，全區有62,000家企業總部，沿著Ayala Ave.金融大道發展，簡單說，地點越靠近Ayala金融大道，房地產價格就越高。跟全世界首都精華區一樣，Makati可建素地非常稀少，城市發展成熟便利，居住治安良好，日間人流高達470萬人，房地產市場擁有強勁支撐買盤。

對於穩健型投資人，追求高保值，低風險，Makati是非常適合的菲律賓買房選擇，此區因跨國企業林立，是高階外派人員居住首選，租金行情來到1000菲幣/平米（約2,000台幣/坪），與台北市不相上下，但目前Makati精華區房價約18-22萬菲幣/平米（約36-44萬台幣/平米)，僅台北三分之一價，相對來說，租金報酬率是台北3倍多。

增值：✭✭✭


保值：✭✭✭✭✭


風險：✭✭


租金：✭✭✭✭


門檻：✭✭✭✭✭


房價：18-22萬菲幣/平米

BGC－馬尼拉新富特區，外派主管最愛

馬尼拉BGC重劃區佔地300公頃，從2003年規劃並開發至今，現況已經超越信義計畫區，全區管道地下化，市容街景全新規劃，連馬尼拉到處流竄的吉普尼車（Jeepney）都禁止進入。菲律賓證交所預計今年遷移至此，新加坡大使館、多家國際企業總部，甚至美國零售巨人沃爾瑪（Walmart）在東南亞第一家分店都選擇坐落於此。

BGC規劃國際學校文教區，目前有九所國際學校可選，加上全菲最好的聖路克醫院，此區每年吸引大量菲國富豪及海外退休人士定居於此。BGC租金行情與Makati差不多，房價在2017年大幅上漲，目前約18～25萬菲幣/平米（約36～50台幣/坪）。因BGC有許多小區，建案價格落差大，對於穩健型投資人來說，慎選BGC正核心地段（如：High Street South Block）加上優質開發商品牌，才能確保低風險，高保值的投資報酬。

增值：✭✭✭


保值：✭✭✭✭✭


風險：✭✭


租金：✭✭✭✭


門檻：✭✭✭✭✭


房價：18-25萬菲幣/平米

如果你是成長型投資人

Arca South－馬尼拉南方之星

為了紓解馬尼拉日漸壅塞的人口密度，菲國政府與首席開發商Ayala Land聯手打造佔地120公頃的Arca South重劃區，期望成為馬尼拉南方的全方位發展中心，結合商業、娛樂、醫療、觀光及生活，五位一體新生活風格。Arca South將於2019年完成第一期工程，屆時將有購物中心，客服中心大樓及五星飯店進駐，是馬尼拉新重劃區最熱門的投資標的。

以菲律賓買房投資來說，我推薦這區給成長型投資人，可持有較長時間，換取較大資產增值空間，由Ayala Land全力打造的品牌重劃區，品質有口皆碑。目前這區的預售價約15-19萬菲幣/平米（約30-38萬台幣/坪），以Arca South仿照BGC的規劃方式，未來房價漲幅絕對值得期待。

增值：✭✭✭✭✭


保值：✭✭✭


風險：✭✭


租金：✭✭✭


門檻：✭✭✭


房價：15-19萬菲幣/平米  

Circuit Makati－水岸娛樂藝文特區

此重劃區緊鄰Makati CBD中心約2公里距離，是馬尼拉難得一見，以藝文娛樂為規劃方向的新興區域。規劃特色是保留大量的開放空間給居民，並設計戶外展演中心及活動場地，而菲律賓第一座國際級歌劇院也將在此落成。本區佔地21公頃，開發時程較其他大型造鎮要短，獲利回收期不需太久。


Circuit Makati全區共規劃21棟住宅，目前已銷售三棟，現在進場依然取得早鳥價，對長期成長型投資人是一大利多，如果投資人預計持有三至五年，且地點不想離金融中心太遠，此區是最佳選擇。目前這區的價格約16～18萬菲幣/平米（約32~36萬台幣/坪）。

增值：✭✭✭✭


保值：✭✭✭✭


風險：✭✭✭


租金：✭✭✭✭


門檻：✭✭✭


房價：16-18萬菲幣/平米  

Vertis North-馬尼拉北方之星

位於北馬尼拉大城奎松市，鄰Trinoma購物中心旁，有著相當完善的交通機能，現有捷運MRT-3，LRT-1 ，加上未來的MRT-7，馬尼拉機場地鐵，即將完全串聯南北馬尼拉的人流商機。當馬尼拉機場地鐵通車後（預計2025），奎松到馬尼拉機場的時間將僅需30分鐘，與現在動輒一小時以上的通勤時間相比，硬是大幅縮短一半。

除了交通，Vertis North規劃Ayala Mall，BPO大樓，住宅，公園及第二座Solaire博弈度假村，將成為北馬尼拉一級CBD中心。目前價格約15～17萬菲幣/平米（約30~34萬台幣/坪）。

增值：✭✭✭


保值：✭✭✭


風險：✭✭✭


租金：✭✭✭


門檻：✭✭✭


房價：15-17萬菲幣/平米

如果你是積極型投資人

Manila Bay City－馬尼拉灣娛樂城，博弈觀光拚錢景

馬尼拉灣娛樂城，海外投資人又稱博弈特區，是近兩年最受青睞的菲律賓投資區域之一。此區距離馬尼拉國際機場近，有Mall of Asia全亞洲最大購物中心、巨蛋展演中心、客服中心商業園區，以及4座國際級博弈度假村加持，種種利多推升馬尼拉灣區搖身成為菲律賓買房最瘋狂的市場。2017年因受到中資注意，大舉進場投資，房價一年飆升25%，搖身變為中資最佳炒房區域。（延伸閱讀：別人炒房你喊什麼燒？你懂的灣區投資學）

此區建案供給量大，目前全區僅開發約30-40％。客觀評估未來增值潛力大，但風險承擔也高，建案地點、規劃及位置將影響後續成屋出租及轉售的市場接受度。過去此區偏好規劃25平米（約7坪）的小套房，現因全球華人不斷進場，為迎合高端市場需求，規劃坪數不斷放大，投資門檻已越來越高。目前房價約19-25萬菲幣/平米（約38-50萬台幣/平米）。

增值：✭✭✭


保值：✭✭✭


風險：✭✭✭✭


租金：✭✭✭✭


門檻：✭✭✭


房價：18-25萬菲幣/平米

最後，我提醒Sam，在菲律賓買房投資，除了地段要慎選，建商品牌也是很重要的投資要素，尤其在成屋轉售市場，好建案帶你上天堂，爛建案只能（自己）住套房。選擇適合的地段、建商以及專業顧問，是在菲律賓投資獲利缺一不可的三要素。

（馬尼拉潛力區位置圖）